2011 היתה עמוסה ציפיות גדולות עבור שוק הנדל"ן, אך למרבה הצער לא כולן התגשמו. בסוף הרבעון השלישי של 2011 ציינו 3 שנים מאז תחילת המשבר הפיננסי והכלכלי העולמי. למרבה הצער, 3 שנים לאחר תחילת המשבר עדיין אין סימנים משכנעים להתאוששות השקעות נדל"ן בבולגריה והכלכלה ברוב מדינות אירופה. משבר החוב והורדות דירוג האשראי של מספר מדינות ובנקים גדולים באירופה ובעולם, הביא להאטה בקצב ההתאוששות של המשק.
הבשורה חיובית שהגיעה משוק הנדל"ן הבולגרי בשנת 2011 היא הגידול במספר העסקאות ושיעורי ריבית נמוכים על משכנתאות.
גורמים נוספים המשפיעים על השקעות נדל"ן בולגריה בטווח הקצר - הביקוש מבחוץ, מספר ההלוואות שניתנו לאחרונה ומספר היתרי בנייה שהוצאו למבנים חדשים - עדיין במגמה שלילית והם תומכים ביציאה מהמשבר. כך גם לגבי הגורמים ארוכי הטווח, כמו ההכנסה של האוכלוסייה, רמת האבטלה, גורמים דמוגרפיים, וכו'.
קצב ירידת המחירים בשנת 2011 האט. השנה הסתימה כאשר מחירי נכסי נדלן בבולגריה נמוכים בכ- 5-10%. ירידה הרבה יותר מתונה בהשוואה לשנים קודמות. שנת 2011 הביאה להתייצבות במחירי הנכסים ועלייה במספר העסקאות אך עדיין היתה אווירת חוסר ביטחון ומתח במחצית השנייה של השנה.
בערים הגדולות המחירים היו יותר יציבים, דוגמא הפוכה היא אתר הנופש בנסקו שם המחירים ירדו ב-25%, זאת בשל העובדה שבשנתיים האחרונות המחירים נותרו יציבים אבל הביקוש לא חזר לרמות הקודמות שלו לכן רבים נאלצו להוריד את המחירים באופן דרסטי כדי למכור מפני שלא יכלו להרשות לעצמם לחכות עוד.
מחירי הדירות בסופיה הבירה
על פי הנתונים של Bulgarian Properties ברבעון הרביעי של 2011 המחיר הממוצע של עסקאות שנחתמו הוא 44,600 יורו, בעוד בתקופה המקבילה ב-2010 המחיר הממוצע היה 104,000 יורו, בשל פעילות גבוהה יותר בשוק הנכסים היקרים יותר באותו זמן. למעשה אין כמעט פעילות במגזר הנכסים בעלי מחיר גבוה יותר ויש רק כמה עסקאות בודדות במחיר מעל 50,000 יורו. בדצמבר 2011 המחיר המבוקש הממוצע של דירות בסופיה הוא כ-850 יורו / מ"ר והמחיר הממוצע של העסקאות שנחתמו בפועל הוא בין 700 ל-750 יורו / מ"ר.
תחזית לשנת 2012
ברור כי במצב זה קשה מאוד לחזות את הנדל"ן בבולגריה בשנת 2012, בעיקר בשל חוסר הביטחון הגדול הקשור למשבר החוב ועתידה של אירופה. 2012 עשויה להיות שנה קשה. הן הכלכלה והן שוק הנדל"ן עשויים לעמוד בפני מספר אתגרים. בשלושת החודשים האחרונים, לאחר עלייה במספר העסקאות, חזר שוק נדל"ן בולגריה להתמודד ברמה דומה לתקופה המקבילה בשנת 2010 . השינויים במחירים הם מינימליים ונראה שהשוק מתיישר לרמות מחירי המשבר אשר נותרים יציבים לעת עתה.
אם משבר החוב יתחיל להיפתר, גם במחיר של התאוששות כלכלית איטית יותר, ואם לא יהיו זעזועים גדולים ושינויים, מספר העסקאות בשנת 2012 ישמרו על "רמות המשבר" משנת 2010, המחירים יהיו דומים לרמות הנוכחיות שלהם, אם כי קיימת אפשרות של ירידה קטנה. כמו בשנת 2011, קונים ימשיכו לחפש בעיקר נכסים זולים, הקונים הפעילים יותר יהיו הבולגרים והרוסים, במגזרי מגורים ונופש בהתאמה.
הנתונים לקוחים ממאמר של פולינה סטויקובה, סמנכ"ל תפעול, Bulgarian Properties
